Un bon revenu ne suffit pas toujours pour obtenir une hypothèque. En Suisse, les banques examinent la capacité financière à partir de charges théoriques destinées à vérifier la solidité du financement, y compris en cas de hausse des taux.
Fonds propres : le point de départ
Pour un logement occupé par son propriétaire, les établissements demandent généralement au moins 20 % de fonds propres. Une part minimale doit provenir de ressources autres que la prévoyance professionnelle. Des exigences supplémentaires sont possibles lorsque la valeur d’estimation bancaire est inférieure au prix d’achat.
Pourquoi un taux de calcul d’environ 5 % ?
Même si le taux hypothécaire réellement payé est plus faible, de nombreuses banques utilisent un taux théorique proche de 5 %, auquel elles ajoutent les charges d’entretien et l’amortissement prévu.
Exemple simplifié
Pour un bien de CHF 1’000’000 financé par CHF 200’000 de fonds propres et CHF 800’000 d’hypothèque :
- Intérêts théoriques (5 % de CHF 800’000) : CHF 40’000 par an.
- Entretien et charges (1 % de la valeur) : CHF 10’000 par an.
- Amortissement indicatif du montant dépassant deux tiers de la valeur sur 15 ans : environ CHF 8’889 par an.
La charge théorique atteint ainsi environ CHF 58’889 par an. À titre indicatif, avec une limite d’un tiers du revenu brut, cela correspond à un revenu annuel d’environ CHF 176’667. Les critères précis varient selon l’établissement et le dossier.
Différencier effort bancaire et budget réel
Le budget effectivement payé dépend du taux contractuel, des amortissements, des assurances, des charges de copropriété et de l’entretien. Les deux analyses doivent être mises en regard.
Préparer un dossier convaincant
Rassemblez les justificatifs des revenus, de fonds propres, de dettes et les documents du bien. Une présentation cohérente permet d’identifier les difficultés avant de déposer une demande.
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Simulation illustrative, sans offre de crédit ni décision bancaire.