Ein gutes Einkommen genügt nicht immer, um eine Hypothek zu erhalten. In der Schweiz prüfen die Banken die Tragbarkeit anhand kalkulatorischer Kosten, mit denen die Solidität der Finanzierung auch bei steigenden Zinsen getestet wird.
Eigenkapital: der Ausgangspunkt
Für selbstbewohntes Wohneigentum verlangen die Institute in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital. Ein Mindestanteil muss aus anderen Mitteln als der beruflichen Vorsorge stammen. Zusätzliche Anforderungen sind möglich, wenn der Schätzwert der Bank unter dem Kaufpreis liegt.
Warum ein Kalkulationszinssatz von rund 5 %?
Auch wenn der tatsächlich bezahlte Hypothekarzins tiefer liegt, verwenden viele Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von nahezu 5 %, zu dem sie die Unterhaltskosten und die vorgesehene Amortisation addieren.
Vereinfachtes Beispiel
Für eine Immobilie von CHF 1’000’000, finanziert mit CHF 200’000 Eigenkapital und einer Hypothek von CHF 800’000:
- Kalkulatorische Zinsen (5 % von CHF 800’000): CHF 40’000 pro Jahr.
- Unterhalt und Nebenkosten (1 % des Werts): CHF 10’000 pro Jahr.
- Indikative Amortisation des Betrags, der zwei Drittel des Werts übersteigt, über 15 Jahre: rund CHF 8’889 pro Jahr.
Die kalkulatorische Belastung beträgt somit rund CHF 58’889 pro Jahr. Bei einer Obergrenze von einem Drittel des Bruttoeinkommens entspricht dies zur Veranschaulichung einem Jahreseinkommen von rund CHF 176’667. Die genauen Kriterien variieren je nach Institut und Dossier.
Bankentragbarkeit und tatsächliches Budget unterscheiden
Das tatsächlich bezahlte Budget hängt vom vertraglichen Zinssatz, von Amortisationen, Versicherungen, Nebenkosten des Stockwerkeigentums und vom Unterhalt ab. Beide Analysen sollten einander gegenübergestellt werden.
Ein überzeugendes Dossier vorbereiten
Stellen Sie Nachweise zu Einkommen, Eigenkapital und Schulden sowie die Unterlagen zur Immobilie zusammen. Eine stimmige Darstellung erlaubt es, Schwierigkeiten vor der Einreichung eines Gesuchs zu erkennen.
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Illustrative Simulation, weder ein Kreditangebot noch ein Bankentscheid.