Un buon reddito non basta sempre per ottenere un’ipoteca. In Svizzera le banche esaminano la capacità finanziaria sulla base di oneri teorici destinati a verificare la solidità del finanziamento, anche in caso di aumento dei tassi.
I fondi propri: il punto di partenza
Per un’abitazione occupata dal proprietario, gli istituti richiedono in genere almeno il 20 % di fondi propri. Una quota minima deve provenire da risorse diverse dalla previdenza professionale. Sono possibili requisiti supplementari quando il valore di stima della banca è inferiore al prezzo d’acquisto.
Perché un tasso di calcolo di circa il 5 %?
Anche se il tasso ipotecario effettivamente pagato è più basso, molte banche utilizzano un tasso teorico vicino al 5 %, al quale aggiungono le spese di manutenzione e l’ammortamento previsto.
Esempio semplificato
Per un immobile da CHF 1’000’000 finanziato con CHF 200’000 di fondi propri e CHF 800’000 di ipoteca:
- Interessi teorici (5 % di CHF 800’000): CHF 40’000 all’anno.
- Manutenzione e oneri (1 % del valore): CHF 10’000 all’anno.
- Ammortamento indicativo dell’importo eccedente i due terzi del valore su 15 anni: circa CHF 8’889 all’anno.
L’onere teorico raggiunge così circa CHF 58’889 all’anno. A titolo indicativo, con un limite di un terzo del reddito lordo, ciò corrisponde a un reddito annuo di circa CHF 176’667. I criteri precisi variano in funzione dell’istituto e del dossier.
Distinguere sforzo bancario e budget reale
Il budget effettivamente pagato dipende dal tasso contrattuale, dagli ammortamenti, dalle assicurazioni, dalle spese condominiali e dalla manutenzione. Le due analisi vanno messe a confronto.
Preparare un dossier convincente
Raccogliete i giustificativi di reddito, fondi propri e debiti e i documenti dell’immobile. Una presentazione coerente permette di individuare le difficoltà prima di inoltrare una richiesta.
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Simulazione illustrativa, senza offerta di credito né decisione bancaria.